Nekilnojamasis turtas visais laikais buvo siejamas su saugumu, stabilumu ir ilgalaike grąža, tačiau realybė tokia, kad tiesiogiai investuoti į butą, kotedžą ar komercinį objektą kainuoja daug. Ne kiekvienas gali turėti 100 000 ar 200 000 eurų pradiniam kapitalui. Čia ir įžengia crowdfunding modelis – investavimo į NT forma, kuri leidžia net ir turint vos 100 eurų tapti daliniu investuotoju.
Kaip veikia NT crowdfunding?
Crowdfunding NT modelis paremtas paprasta idėja: daug žmonių susivienija ir kartu finansuoja vieną nekilnojamojo turto projektą. Tai gali būti:
-
gyvenamojo namo statybos ar renovacijos projektas;
-
komercinių patalpų konversija;
-
sandėlių, žemės sklypų ar net ūkių finansavimas.
Investuotojas prisideda mažą sumą, dažnai nuo 50–100 eurų, ir tampa projekto finansuotoju. Kai projektas baigiamas – investuotojas gauna grąžą (fiksuotas palūkanas arba dalį pelno). Kai kurios platformos moka mėnesines išmokas, kitos – tik pasibaigus projektui.
Kas slypi po pažadu „NT nuo 100 €“?
Pasak finansų konsultanto Emilio Abramavičiaus, daugelis investuotojų į NT per crowdfunding modelį žengia vedini entuziazmo, bet ne visada supranta, kur įsivelia: „Yra toks psichologinis efektas. Kai matai, kad gali investuoti į nekilnojamąjį turtą už 100 €, atrodo, kad tai labai gera galimybė. Bet dažnai žmonės neklausia: o kas bus, jei projektas žlugs? Kas atgaus tuos 100 €? Ar projektas turi užstatą, ar vystymo leidimą, ar patikimą komandą?“
Emilis Abramavičius
Taigi, būtina žinoti ne tik, kiek galima uždirbti, bet ir ką galima prarasti.
Pagrindiniai NT crowdfunding privalumai
Žemas įėjimo slenkstis
Net ir neturint didelių santaupų galima pradėti investuoti į NT. Tai ypač patrauklu tiems, kurie pradeda kaupti pirmą investicinį portfelį.
Diversifikacija
Turėdamas 1000 €, gali investuoti į 10 skirtingų projektų skirtingose šalyse, sektoriuose, vystymo stadijose. Tai apsaugo nuo vieno projekto žlugimo pasekmių.
Pasyvios pajamos
Kai kurios platformos moka reguliarias mėnesines ar ketvirtines išmokas – kaip nuomos pakaitalą. Investuotojui nereikia bendrauti su nuomininkais ar remontuoti vamzdžių.
Greitesnė grąža nei iš nuomos
Daug projektų trunka tik 12–24 mėnesius. Tai leidžia matyti rezultatą greičiau nei nuomojant butą, kurio atsipirkimas gali trukti 15 metų.
Tačiau, kokie pavojai slepiasi po patraukliu fasadu?
Emilis Abramavičius pabrėžia, kad per didelis pasitikėjimas NT crowdfunding modeliu gali virsti skaudžia pamoka: „Yra dvi pagrindinės klaidos: žmonės pasitiki platforma kaip garantu ir antra – neįvertina pačio projekto rizikos. Bet net patikimiausios platformos yra tik tarpininkės – jos negarantuoja, kad objektas bus sėkmingas“.
Svarbiausi pavojai:
-
Jei platforma bankrutuos, neaišku, ar pavyks atgauti investicijas (ypač jei pinigai nebuvo laikomi atskirose sąskaitose).
-
NT vystymas – tai sudėtingas procesas. Gali užtrukti leidimai, kisti statybos sąnaudos, o pardavimai gali vėluoti. Visa tai mažina ar net naikina investuotojų grąžą.
-
Kai įneši pinigus, dažnai jie „užrakinami“ 1–3 metams. Iš projekto išlipti anksčiau – sunku arba neįmanoma.
-
Kai NT rinka „karšta“, žmonės linkę ignoruoti rizikas, tačiau kainų kritimas gali sumažinti grąžą arba net sukelti nuostolį.
Investavimo į NT paslaptys
„Pamatęs 13 % grąžą neturėtum galvoti – „super, imu“. Turėtum klausti – „kodėl čia tiek daug? Kokia rizika?“ – sako Emilis. Gera grąža yra tada, kai ji pagrįsta – kai projektas turi hipoteką, vystymo leidimus, profesionalią komandą.
„LTV (aut. pats: loan-to-value) rodo, kokia paskolos suma lyginant su NT verte. Jei LTV viršija 75 %, tai jau ženklas, kad saugumas mažesnis. Geriau rinktis projektus su mažesniu LTV (pvz., 60–70 %)“– priduria.
Ieškok NT segmentų, kurie mažiau priklauso nuo ekonominių ciklų Logistikos centrai, seniūnijų nuomojami pastatai, sandėliai – mažiau jautrūs nei prestižiniai butai sostinės centre.
Taip pat daugelis pradedančiųjų net neskaito projekto sąlygų. Jose gali būti punktai apie vėlavimo baudas, palūkanų mokėjimo tvarką ar investuotojo apsaugas. Tai – esminės detalės.
Kam šis modelis tinka?
-
Norintiems investuoti į NT, bet neturintiems kapitalo nuosavam būstui.
-
Tiems, kurie supranta, kad NT nėra tik plytos, bet ir verslas.
-
Turintiems bent 500–1000 € ir galinčių paskirstyti sumą į kelis projektus.
Crowdfunding investicijos į NT gali būti labai pelningos, bet tik tada, kai investuotojas elgiasi kaip analitikas, o ne kaip entuziastas.
Tai modelis, kuris demokratizuoja NT rinką, tačiau kartu kelia aukštesnius reikalavimus žinioms ir atsakomybei.
„Crowdfunding nėra blogas modelis. Jis geras, jei supranti, kur eini, ir nesitiki stebuklų. Kaip ir bet kurioje investicijoje, čia laimi ne greičiausias, o išmintingiausias,“ – reziumuoja finansų konsultantas Emilis Abramavičius.
