Pastaraisiais metais įvairiuose Lietuvos regionuose ar miestuose fiksuojami labai skirtingi tiek kiekybiniai, tiek kokybiniai būsto pasiūlos ir paklausos pokyčiai. „Kol vienuose miestuose fiksuojamas spartus naujos būsto pasiūlos ir paklausos augimas, kituose miestuose pasikeitimai yra itin nežymūs. Analizuojant Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos būsto rinkas, matyti, kad jos yra labai skirtinguose savo plėtros etapuose. Vienas iš būsto rinkos pasitikėjimo indikatorių gali būti ir brangesnio būsto plėtra bei jo paklausa“, – teigia Raimondas Reginis, „Ober-Haus“ Vyresnysis rinkos analitikas.
„Ober-Haus“ atliktas Vilniaus prabangaus būsto tyrimas parodė, kad šalies sostinėje pastaraisiais metais fiksuojamas stabilus pačių brangiausių butų paklausos augimas, tai yra kiekvieną pusmetį fiksuojamas vis didesnis tokio turto sandorių kiekis bei auganti bendra pinigų suma tokiam turtui įsigyti.
O kokia situacija kituose didžiausiuose šalies miestuose Kaune ir Klaipėdoje – dabartiniu 2016–2017 metų laikotarpiu ir prieš 10 metų? Tam „Ober-Haus“ atrinko ir išanalizavo visus 2016–2017 metais įregistruotus butų sandorius (duomenų šaltinis: VĮ Registrų centras) ir palygino juos su 2007 metų antruoju pusmečiu, kuomet buvo fiksuojamos vienos aukščiausių būsto kainos Lietuvos būsto rinkoje. Kaune ir Klaipėdoje per nagrinėjamą laikotarpį buvo atrinkti visi įregistruoti butų sandoriai, kuriuose vieno kvadratinio metro kaina viršijo 1.800 eurų (eliminavus automobilių stovėjimo vietų, sandėliukų ir kitų butų priklausinių kainą iš bendros sandorio sumos).
„Gauti rezultatai rodo, kad Kaune 2017 metais fiksuojamas itin staigus brangesnių butų pardavimų šuolis. Jeigu per 2016 metus Kaune brangesnių butų, kurių vieno kvadratinio metro kaina viršijo 1.800 eurų, įsigyta tik 12, tai per 2017 metų pusmetį pusmetį tokių butų jau buvo įsigyta 39“, – pasakoja R. Reginis. Atitinkamai augo ir tokio būsto įsigijimo kaina: „Ober-Haus“ skaičiavimais, už įsigytą turtą per 2016 metų pirmąjį pusmetį (6 butus ir jų priklausinius) sumokėta beveik 673,000 eurų, 2016 metų antrąjį pusmetį (6 butus ir jų priklausinius) – 1,03 mln. eurų, o už įsigytą brangesnį būstą per 2017 metų pirmąjį pusmetį (39 butai ir jų priklausiniai) sumokėta beveik 6,77 mln. eurų.
Reginis atkreipia dėmesį, kad Kaune 2017 metų pirmasis pusmetis išsiskyrė ne tik sparčiai augusiu įsigytų objektų kiekiu, tačiau ir jų kainomis: jeigu 2016 metų antrąjį pusmetį užfiksuota aukščiausia vieno kvadratinio metro kaina buvo iki 2.000 eurų, tai 2017 metų pirmąjį pusmetį aukščiausios kainos jau viršijo 2.300 eurų už vieną kvadratinį buto metrą.
Vertinant pagal vieno kvadratinio metro kainą, brangiausi butai Kaune 2017 metų pirmąjį pusmetį buvo parduoti naujai įgyvendintuose projektuose. Centrinėje miesto dalyje rekonstruotame ir naujai pastatytame projekte „Gedimino 46“ (Gedimino g.) centrinėje miesto dalyje 68 m2 ploto butas su automobilių stovėjimo vietomis buvo parduotas už beveik 180.000 eurų (apie 2.350 eurų už vieną kvadratinį buto metrą). Kitas brangiausias butas buvo parduotas taip pat naujos statybos projekte „Piliamiestis“ (Brastos g.) – už beveik 140 m2 ploto butą su automobilių stovėjimo vietomis buvo sumokėta virš 343.000 eurų (apie 2.350 eurų už vieną kvadratinį buto metrą).
Pasak R. Reginio, būtent naujai įgyvendinti gyvenamieji projektai prestižinėse Kauno miesto vietose kilstelėjo brangesnių butų pardavimo apimtis 2017 metais. Iš 39 butų, kurie buvo parduoti per 2017 metų pirmąjį pusmetį ir kurių vieno kvadratinio metro kaina viršijo 1.800 eurų, net 33 butai buvo 2016–2017 metais įgyvendintuose projektuose („Piliamiestis“, „Kauno senamiesčio apartamentai, „Gedimino 46“).
Tuo metu lyginant Kauno miesto 2016–2017 metų brangesnio būsto rodiklius su situacija prieš 10 metų, pačioje nekilnojamojo turto pirkimo bumo ir butų kainų viršūnėje, matyti, kad 2007 metų rodikliai buvo pastebimai didesni. „Ober-Haus“ skaičiavimais, per 2007 metų antrąjį pusmetį Kaune iš viso buvo įsigyti 66 butai, už kuriuos pirkėjai sumokėjo 10,2 mln. eurų arba 50% daugiau nei už tokį turtą buvo sumokėta per šių metų pirmąjį pusmetį. Vertinant pagal vieno kvadratinio metro kainą, brangiausi butai tuo metu buvo parduoti naujame gyvenamosios ir komercinės paskirties projekte „Bokštas“ (Kęstučio g.). Pavyzdžiui, šiame projekte 67 m2 butas buvo parduotas už 223.000 eurų (virš 3.300 eurų už vieną kvadratinį buto metrą).
Klaipėdoje milžiniškas atotrūkis tarp 2007 ir 2016–2017 metų
„Jeigu Kaune šiuo metu fiksuojamos panašios prabangaus būsto rodiklių tendencijos kaip ir Vilniuje, tai Klaipėdos mieste situacija yra visai kitokia“, – teigia R. Reginis. Per 2016 metų pirmąjį pusmetį Klaipėdoje brangesnių butų, kurių vieno kvadratinio metro kaina viršijo 1.800 eurų, įsigyta 7 (už šiuos butus su jų priklausiniais sumokėta 0,96 mln. eurų), per 2016 metų antrąjį pusmetį tokių butų buvo įsigyta 13 (už 1,44 mln. eurų), o per 2017 metų pirmąjį pusmetį – 10 (už 1,72 mln. eurų).
Vertinant pagal vieno kvadratinio metro kainą, analizuojamu 2016–2017 metų laikotarpiu brangiausias butas Klaipėdoje buvo parduotas šiais metais. „Ober-Haus“ duomenimis, už šiek tiek daugiau nei 200 m2 butą, kuris yra viename iš viršutinių 2006 metų statybos „K ir D“ gyvenamosios ir komercines paskirties projekto (Naujojo Sodo g.) aukštų, buvo sumokėta 585.000 eurų (beveik 2.900 eurų už vieną kvadratinį buto metrą). Kadangi pastaruoju metu Klaipėdoje, palyginti su Vilniumi ir Kaunu, naujo būsto statybų apimtys yra itin negausios, tai tuo pačiu negausus yra ir brangesnės klasės projektų pasirinkimas bei tokių butų sandorių kiekis.
„Lyginant dabartinę pagrindinių šalies miestų situaciją su buvusia prieš 10 metų, būtent Klaipėdoje fiksuojamas pats didžiausias skirtumas. Per 2007 metų antrąjį pusmetį Klaipėdoje buvo įsigyti net 289 butai, kurių vieno kvadratinio metro kaina viršijo 1.800 eurų. Už šiuos butus pirkėjai sumokėjo 29,2 mln. eurų arba net 17 kartų daugiau nei per šių metų pirmąjį pusmetį“, – teigia R. Reginis.
„Analizuojant sandorius matyti, kad prieš 10 metų už tokias kainas būdavo įsigyjami butai ne tik labiausiai vertinamose miesto vietose ar naujos statybos projektuose, tačiau pirkėjai tokias kainas mokėjo ir už standartinį senos statybos būstą gyvenamuosiuose miesto rajonuose“, – atkreipia dėmesį „Ober-Haus“ analitikas. Pavyzdžiui, iš 289 butų, kurių vieno kvadratinio metro įsigijimo kaina 2007 metų antrąjį pusmetį viršijo 1.800 eurų, net ketvirtadalis butų buvo įsigyta 1968–1994 metų statybos tipiniuose penkių ir devynių aukštų daugiabučiuose pietinėje miesto dalyje.
„Šie sandoriai pakankamai tiksliai iliustruoja situaciją, kuri buvo susiformavusi Klaipėdoje prieš dešimt metų – standartinio būsto kainos beveik nenusileido sostinės butų kainų lygiui, o būsto įperkamumas buvo pats žemiausias tarp visų šalies didmiesčių. Akivaizdu, kad pastarasis sunkmetis skaudžiausiai smogė šio miesto nekilnojamojo turto rinkai, kurioje skirtingai nuo Vilniaus ir Kauno, vis dar nefiksuojama tvaresnių rinkos atsigavimo požymių. Jau nekalbant apie brangesnio būsto segmentą“, – pasakoja R. Reginis.
