Būsto ar kito nekilnojamojo turto pirkimas – vienas svarbiausių sprendimų gyvenime. Dokumentų krūva, kelios kelionės pas notarą, laukimas, kol sutartys bus pasirašytos. Tačiau vis daugiau šių procesų jau galima atlikti nuotoliniu būdu, naudojant kvalifikuotą elektroninį parašą. Ar tai reiškia, kad greitai nebereikės išvis eiti pas notarą? Ne visai.
Elektroninis parašas – tai realybė, kuri jau keičia nekilnojamojo turto sandorius Lietuvoje, tačiau svarbu suprasti, kur jis gali būti naudojamas ir kokios teisinės ribos vis dar egzistuoja.
Kokie NT dokumentai gali būti pasirašyti elektroniniu parašu?
Ne visi nekilnojamojo turto dokumentai Lietuvoje gali būti pasirašyti tik elektroniniu parašu. Teisinė situacija yra tokia:
Galima pasirašyti elektroniniu parašu:
- Išankstinės pirkimo-pardavimo sutartys – tai sutartys, kuriomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę sutartį. Jos nereikalauja notarinio tvirtinimo ir gali būti pasirašytos elektroniniu parašu.
- Rezervacijos sutartys – dokumentai, kuriais rezervuojate būstą ar kitą NT objektą. Dažniausiai naudojami perkant būstą iš vystytojų.
- Įgaliojimai atstovauti NT sandoriuose – galite elektroniniu parašu pasirašyti įgaliojimą asmeniui, kuris jus atstovaus sandoryje.
- Tarpininkavimo sutartys su NT agentūromis – sutartys dėl paslaugų, susijusių su NT pirkimu ar pardavimu.
- Nuomos sutartys – nors ir nesusijusios su nuosavybės perdavimu, šios sutartys taip pat gali būti pasirašytos elektroniniu parašu.
Negali būti pasirašyta tik elektroniniu parašu (būtinas notarinis tvirtinimas):
- Pirkimo-pardavimo sutartys, perduodančios nuosavybę – pagal Lietuvos Respublikos Civilinį kodeksą, nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutartys, kuriomis perduodama nuosavybė, privalo būti notariškai tvirtinamos.
- Dovanojimo sutartys – taip pat reikalauja notarinio tvirtinimo.
- Keitimo sutartys – kai mainote vieną NT objektą į kitą, būtinas notaras.
Kaip veikia elektroninis įgaliojimas NT sandoriams?
Įgaliojimas – vienas dažniausių dokumentų, kuriuos galima pasirašyti el. parašu nekilnojamojo turto sandoriuose. Jis ypač naudingas, kai:
- Gyvenate užsienyje, o parduodate butą Lietuvoje
- Negalite asmeniškai dalyvauti sandoryje dėl ligos ar kitų priežasčių
- Perkate būstą per atstovą
Elektroninio įgaliojimo pranašumai:
Nereikia keliauti į Lietuvą, kad pasirašytumėte įgaliojimą pas notarą. Galite tai padaryti nuotoliniu būdu, naudojant kvalifikuotą elektroninį parašą. Tačiau svarbu žinoti: pats įgaliojimas gali būti pasirašytas elektroniniu parašu, bet jei jis skirtas atstovauti notariniame sandoryje, notaras vis tiek patikrina, ar įgaliojimas atitinka visus reikalavimus.
Kaip sukurti elektroninį įgaliojimą NT sandoriui:
- Parengiate įgaliojimo tekstą (rekomenduojama pasikonsultuoti su juridiniu konsultantu ar notaru dėl formuluočių).
- Įsitikinate, kad įgaliojime nurodyta: kam, kokiam tikslui, kokiam laikotarpiui ir kokiu mastu suteikiami įgaliojimai.
- Pasirašote įgaliojimą kvalifikuotu elektroniniu parašu per „Dokobit“ ar kitą patikimą platformą.
- Išsaugote pasirašytą dokumentą ir perduodate atstovui bei notarui (jei reikia).
Svarbu: kai kurie notarai gali prašyti, kad elektroninis įgaliojimas būtų papildomai patvirtintas pas notarą arba kad įgaliojimas būtų duotas notariniu aktu. Todėl rekomenduojame iš anksto pasitikslinti su notaru, ar jis priims elektroninį įgaliojimą jūsų konkrečioje situacijoje.
Išankstinės sutartys – kodėl jos svarbios ir kaip jas saugiai pasirašyti?
Išankstinė pirkimo-pardavimo sutartis – tai dokumentas, kuriuo pirkėjas ir pardavėjas įsipareigoja ateityje sudaryti pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį. Ją galima pasirašyti elektroniniu parašu be notaro.
Ką būtina įrašyti išankstinėje sutartyje:
- Tikslų NT objekto aprašymą (adresas, plotas, kadastro numeris)
- Sutartos kainos dydį ir mokėjimo tvarką
- Avansą ar užstatą (jei taikoma)
- Terminą, per kurį bus sudaryta pagrindinė sutartis
- Sąlygas, kurioms įvykus sutartis galioja ar negalioja
- Atsakomybę už sutarties sąlygų nevykdymą
Ar saugu pasirašyti išankstinę sutartį elektroniniu parašu?
Taip, jei naudojate kvalifikuotą elektroninį parašą ir patikimą platformą kaip „Dokobit“. Elektroninis parašas užtikrina:
- Pasirašančio asmens tapatybės patvirtinimą
- Dokumento vientisumą – niekas negali pakeisti sutarties po pasirašymo
- Laiko žymą – tikslų pasirašymo momentą
- Teisinį galiojimą – kvalifikuotas elektroninis parašas turi tokią pačią teisinę galią kaip rašytinis parašas
NT sandoriai su vystytojais – skaitmeninė patirtis
Nekilnojamojo turto vystytojai Lietuvoje vis aktyviau diegia skaitmeninių sprendimų platformas. Štai ką šiandien galite padaryti nuotoliniu būdu perkant būstą iš vystytojo:
- Rezervuoti butą – pasirašyti rezervacijos sutartį elektroniniu parašu
- Sudaryti išankstinę sutartį – pasirašyti el. parašu
- Sumokėti avansą – internetine bankininkyste
- Gauti statybos eigos ataskaitas – el. paštu
- Pasirašyti priėmimo-perdavimo aktą – kai kurie vystytojai jau leidžia tai daryti nuotoliniu būdu su el. parašu
Tačiau paskutinis žingsnis – nuosavybės perdavimas – vis dar reikalauja notarinio tvirtinimo ir asmeninio apsilankymo.
Saugumas pasirašant NT dokumentus elektroniniu parašu
Nekilnojamojo turto sandoriai – tai didelės pinigų sumos. Todėl saugumas itin svarbus.
Ką reikia žinoti apie saugumą:
- Naudokite tik kvalifikuotą elektroninį parašą – paprastas elektroninis parašas (pvz., tik el. paštu patvirtintas) neturi pakankamos teisinės galios ir apsaugos.
- Tikrinkite dokumentų autentiškumą – prieš pasirašydami, įsitikinkite, kad dokumentas atitinka ankstesnius susitarimus. „Dokobit“ platformoje galite matyti dokumento istoriją ir visų pasirašiusiųjų duomenis.
- Nenaudokite viešųjų kompiuterių – pasirašykite dokumentus tik savo asmeniniame įrenginyje.
- Saugokite pasirašytus dokumentus – išsaugokite kopiją savo kompiuteryje ir debesyje.
- Patikrinkite kitos šalies tapatybę – įsitikinkite, kad sutartį pasirašo tikras asmuo, turintis teisę atstovauti NT sandoriui.
Kaip notarai priima elektroninius dokumentus?
Nors pati nuosavybės perdavimo sutartis turi būti notariškai tvirtinama, notarai vis dažniau priima ir dirba su elektroniniais dokumentais kaip pagalbine medžiaga:
- Elektroniniai įgaliojimai – kai kurie notarai jau priima elektroniniu parašu pasirašytus įgaliojimus, ypač jei jie pasirašyti kvalifikuotu el. parašu.
- Išankstinės sutartys – notaras gali peržiūrėti elektroninę išankstinę sutartį ir įsitikinti, kad pagrindinė sutartis atitinka ankstesnius susitarimus.
- Dokumentų rinkiniai – kai kurie dokumentai, reikalingi NT sandoriui (pvz., banko patvirtinimai, pajamų pažymos), gali būti pateikti notarui elektroniniu formatu.
Tačiau kiekvienas notaras gali turėti skirtingas tvarkas, todėl rekomenduojama iš anksto pasitikslinti, kokius elektroninius dokumentus notaras priima.
Ateities perspektyvos – visiškai skaitmeniniai NT sandoriai
Europos Sąjunga aktyviai skatina valstybės nares pereiti prie visiškai skaitmeninių notarinių paslaugų. Kai kuriose ES šalyse (pvz., Estijoje) jau galima atlikti tam tikrus notarinius veiksmus nuotoliniu būdu.
Lietuvoje taip pat vyksta diskusijos dėl galimybių notariniams veiksmams atlikti nuotoliniu būdu, naudojant vaizdo konferencijas ir kvalifikuotą elektroninį parašą. Tikėtina, kad artimiausiais metais šis procesas bus supaprastintas ir daugiau NT sandorių etapų bus galima atlikti neatvykstant pas notarą.
Ko tikėtis ateityje:
- Nuotolinis dalyvavimas notariniuose veiksmuose per vaizdo konferenciją
- Visiškai skaitmeniniai Nekilnojamojo turto registrai su automatiniu nuosavybės įrašų atnaujinimu
- Sutartys sudaromos greičiau – vietoje kelių savaičių užtruks tik kelios dienos
- Mažesnės išlaidos – nebereikės keliauti pas notarą, spausdinti papildomų popierinių dokumentų
Praktiniai patarimai perkant ar parduodant NT su elektroniniu parašu
- Prieš pasirašydami, skaitykite atidžiai – tai taikoma visiems dokumentams, tačiau ypač svarbu NT sandoriuose dėl didelių sumų.
- Konsultuokitės su specialistais – jei nesate tikri dėl sutarties sąlygų, pasikonsultuokite su nekilnojamojo turto juridiniu konsultantu.
- Tikrinkite kitos šalies patikimumą – jei perkate ne iš žinomo vystytojo, o iš privataus asmens, įsitikinkite, kad jis tikrai yra NT savininkas.
- Saugokite visus elektroninius dokumentus – sukurkite atskirą aplanką su visais NT sandorio dokumentais ir reguliariai darykite atsargines kopijas.
- Neskubėkite – net jei dokumentą galima pasirašyti elektroniniu parašu per kelias minutes, skirkite laiko viską gerai apgalvoti.
- Patikrinkite dokumento metaduomenis – „Dokobit“ platformoje galite matyti, kas, kada ir kur pasirašė dokumentą. Tai padeda įsitikinti dokumento autentiškumu.
Elektroninis parašas jau šiandien leidžia sutaupyti laiko ir pastangų nekilnojamojo turto sandoriuose. Nors dar ne visi procesai gali būti atlikti nuotoliniu būdu, skaitmeninių sprendimų dalis nuolat auga. Svarbu naudoti patikimus įrankius kaip „Dokobit“ ir nepamiršti, kad net ir skaitmeninėje erdvėje galioja tos pačios teisinės taisyklės kaip ir tradiciniuose sandoriuose.
