Kiek gyvuoja žemės ūkio paskirties žemės įsigijmo nuostatos, tiek egzistuoja ir jų kritika. Žemdirbiai nuolat kartoja, kad „saugikliai“ apeinami – dažnas susiduria su apmaudžiais atvejais, kai žemė įsigyjama pasipelnymo tikslais, tuo metu tikrieji žemdirbiai lieka tuščiomis rankomis.
Irma Dubovičienė
Daugiausiai kritikos pažeriama Nacionalinei žemės tarnybai (NŽT), kuri anksčiau buvo pavaldi Žemės ūkio ministerijai (ŽŪM), o dabar Aplinkos ministerijai (AM). Politikai nenuleidžia rankų. Dabar vėl inicijuojama žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo nuostatų peržiūra.
Stringa sklypų pardavimas
Siūlymai tobulinti žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo nuostatas neretai gimsta po svarstymų Seimo komitetuose. Seimo Kaimo reikalų komitete (KRK) pradėta parlamentinė kontrolė dėl besiribojančių valstybinės žemės sklypų itin vangaus pardavimo paskatino ŽŪM parengti atitinkamos įstatymo dalies nuostatų pakeitimo projektą.
Nuo šių metų sausio įsigaliojo, kaip manyta, žemdirbiams patrauklesnės nuostatos: papildomai sudaryta galimybė įsigyti ne didesnius kaip 3 ha teisėtai naudojamus valstybinės žemės sklypus ir laisvus valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypus, kurie ribojasi su jų nuosavybės teise turimais žemės ūkio paskirties žemės sklypais. Platesnėmis galimybėmis be aukciono įsigyti žemę tikėtasi sudominti žemdirbius ir kartu papildyti šalies biudžetą.
Preliminariu vertinimu, iš šių iki 3 ha sklypų (AM duomenimis, jų skaičius siekė 110 tūkst.) pardavimo valstybė galėtų gauti apie 828 mln. Eur. Tačiau iki gegužės pabaigos į valstybės kišenę įkrito vos 1,7 mln. Eur pajamų. Nusivylę ir potencialūs pretendentai, turintys teisę be aukciono pirkti besiribojančius sklypus.
Birželio pradžioje NŽT buvo pateikta 5,3 tūkst. prašymų pirkti valstybinę žemės ūkio paskirties žemę, iš kurių patvirtinti tik 225, o atmesta daugiau nei 2,3 tūkst. Apie 40 proc. prašymų netenkinami, nes žemės sklypai patenka į urbanizuotas ar urbanizuojamas teritorijas, kuriose valstybinė žemės ūkio paskirties žemė neparduodama.
ŽŪM siūlo sprendimą
Parengtu teisės akto projektu ŽŪM siūlo mažinti saugiklių kartelę. Pirmiausia siūloma leisti besiribojančius sklypus parduoti ir urbanizuotose bei urbanizuojamose teritorijose.
Be to, siūloma atsisakyti parduodamų valstybinės žemės ūkio paskirties žemės sklypų 21 ha bendro ploto ribojimo bei sumažinti reikalavimus sklypo įgijėjui, kad jis vykdytų žemės ūkio veiklą ne trejus, o vienus metus. Pastaroji sąlyga, tikimasi, būtų patraukli jauniesiems ūkininkams bei kitiems žemės ūkio veiklą naujai pradedantiems subjektams.
Tačiau ar šis ŽŪM parengtas teisės akto projektas pasieks Seimą, nežinia. Ir ne vien todėl, kad yra daug suinteresuotų šalių. Kita vertus, Vyriausybėje vyksta kėdžių perstumdymas. Panašu, kad į žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo nuostatas gali būti pažvelgta labiau kompleksiškai.
Akiratyje – pardavimas
Seimo Audito komitetas (AK) taip pat pradėjo parlamentinę kontrolę – dėl pirmumo teisės įsigyti privačią žemės ūkio paskirties žemę. Parlamentarai kreipėsi į Vyriausybę kviesdami sudaryti tarpinstitucinę darbo grupę Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo ir kitų susijusių teisės aktų nuostatoms peržiūrėti ir tobulinti.
AK konstatavo, kad praktikoje nėra įgyvendinami įstatyme deklaruojami tikslai – užkirsti kelią spekuliacijai žemės ūkio paskirties žeme, išsaugoti tradicines ūkininkavimo formas, sudaryti sąlygas racionaliai tvarkomų žemės valdų formavimui ir žemės konsolidacijai bei skatinti racionalų žemės ūkio paskirties žemės naudojimą.
Esą jau įstatyme įtvirtintos išimtys faktiškai leidžia apeiti pagrindinius įstatymo tikslus ir sudaro sąlygas žemės ūkio paskirties žemę naudoti ne žemės ūkio veiklai vykdyti, o komerciniams ar spekuliaciniams tikslams.
Prielaidas piktnaudžiavimui sudaro tai, kad stinga šios rinkos kontrolės, valstybėje nekaupiami duomenys apie pirmumo teise įsigytų privačių žemės ūkio paskirties žemės sklypų paskirties ir (ar) naudojimo būdo keitimo atvejus.
Tuo metu teismai nagrinėja bylas, kuriose ginčijamas žemės sklypų perleidimo teisėtumas. Per pastaruosius nepilnus 4,5 metų priimti 8 įsiteisėję teismų sprendimai, kuriais iš Lietuvos valstybės, atstovaujamos NŽT, priteista 172,7 tūkst. Eur žalos atlyginimo ir procesinių palūkanų.
Kainavo beveik 100 tūkst. Eur
Išskirtinis atvejis – Panevėžio rajone. Žemės sklypai nedideli – apie 3,7 ha ir 0,14 ha. Tačiau istorija, prasidėjusi dar 2018 m., teismuose nagrinėta įvairiose teismų instancijose.
Viskas prasidėjo nuo to, kad privatūs asmenys, bendraturčiai, nutarė parduoti du žemės ūkio paskirties sklypus juridiniam asmeniui už 82 tūkst. Eur. Apie parduodamus sklypus, keičiant pardavimo sąlygas, NŽT buvo pateikti keli pranešimai.
Sudarytą žemės pirkimo–pardavimo sutartį kiti pretendentai užginčijo teisme, nes jie verčiasi žemės ūkio veikla ir turi pirmenybę į parduodamą žemės ūkio paskirties žemę.
Teismas tenkino prašymą – perkėlė ieškovams žemės sklypų pirkėjo teises ir pareigas. Apeliacinis teismas sprendimą paliko galioti.
Pirmasis sklypų pirkėjas planavo verslo plėtrą, jau buvo investavęs 90 tūkst. Eur. Tai suma kaip avansas sumokėtas statybos darbų rangovui. Pagal rangos sutartį avansas nėra grąžinamas.
Verslas kreipėsi į teismą: tegul patirtą turtinę žalą atlygina NŽT. Regionų apygardos administracinio teismo Šiaulių rūmų 2021 m. spalio 8 d. sprendimu pareiškėjo ieškinys tenkintas.
Lietuvos vyriausiasis administracinis teismas 2023 m. vasario 1 d. NŽT apeliacinį skundą atmetė konstatuodamas, kad žemesnės instancijos teismas „pagrįstai sprendė, kad pareiškėjo skundas turi būti tenkinamas, o iš atsakovo Lietuvos valstybės, atstovaujamos NŽT prie ŽŪM pareiškėjui UAB „Stateta“ turi būti priteista 90 tūkst. Eur turtinės žalos atlyginimo“.
Pridėjus metines palūkanas nuo priteistos sumos iki teismo sprendimo visiško įvykdymo bei bylinėjimosi išlaidas, NŽT – tiksliau, valstybei – šis atvejis atsiėjo beveik 100 tūkst. Eur.
Apie tarnautojų atsakomybę
NŽT vadovo pareigas laikinai einantis Darius Petroška (nuolatinio direktoriaus nėra nuo pernai rugpjūčio) parlamentiniame komitete kalbėjo apie tai, kad jo atstovaujama institucija padarė išvadas. Įsteigtas centralizuotas padalinys prašymams dėl besiribojančių žemės ūkio paskirties žemės sklypų pardavimo mažina klaidų tikimybę.
Netoleruojant tarnautojų pažeidimų jiems taikoma tiek materialinė, tiek tarnybinė atsakomybė. Iš 18 atvejų (per pastaruosius 3 metus), kai NŽT teismų buvo priteista žala, regreso tvarka siekiama žalos išieškojimo iš darbuotojų, atliekami nusižengimų tyrimai.
NŽT „Valstiečių laikraštį“ taip pat informavo, kad nuo 2023 m. iki šiol 18 kartų buvo nagrinėjami įvairūs atvejai dėl valstybės regreso teisės įgyvendinimo valstybės tarnautojams dėl, pavyzdžiui, užsitęsusių nuosavybės teisių atkūrimo procesų, laiku nepateiktų atsakymų į prašymus ir kt.
„Penkiais atvejais regreso taikymo klausimai buvo susiję būtent su Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo pažeidimais: trimis atvejais buvo priimtas sprendimas taikyti valstybės tarnautojams atsakomybę regreso tvarka, reikalaujant padengti 7 760,88 Eur dydžio žalą, dviem atvejais buvo priimtas sprendimas tokios atsakomybės netaikyti“, – informavo NŽT atstovas Ruslanas Golubovas.
Seimo AK vertinimu, NŽT derėjo priimti principingą sprendimą taikyti materialinę atsakomybę kaltiems asmenims dėl valstybei padarytos žalos, tam su prašymu įvertinti teismų sprendimuose konstatuotas aplinkybes, NŽT darbuotojų veiksmus ir priimtus sprendimus kreiptis į Generalinę prokuratūrą.
Spekuliaciniais tikslais?
Žemės pardavimo atvejis Panevėžio rajone – ne tik apie nuviltus lūkesčius, tarnautojų aplaidumą ir prarastus pinigus. Yra kita svarbi istorijos pusė. Ji apie formalų, spekuliaciniais tikslais naudojimąsi pirmumo teise.
Paaiškėjo, kad panevėžiečių pora, per teismus išsikovojusi teisę į ginčo sklypus, neketino čia užsiimti žemės ūkio veikla. Sklypai netrukus buvo sujungti su kitais keliais sklypais, 2022 m. pavasarį pakeista jų pagrindinė naudojimo paskirtis. Dalis naujojo sklypo parduota verslui už 1,2 mln. Eur. Teritorijoje pastatyta ir jau veikia degalinė.
Jau iki sandorių sudarymo ne vienus metus buvo aišku, kad teritorija patenka į miesto ir rajono infrastruktūros plėtros planus. 2008 m. patvirtintas Panevėžio rajono savivaldybės teritorijos bendrasis planas, numatantis šioje teritorijoje keisti žemės paskirtį ir ją naudoti infrastruktūros plėtrai, komercinei bei kitai statybai, kitoms ne žemės ūkio reikmėms. 2011 m. patvirtintas Panevėžio aplinkkelio intensyvios plėtros teritorijos nuo Panevėžio miesto iki magistralinio kelio specialusis planas.
Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo nuostatos įpareigoja naudoti žemę pagal šią paskirtį ne trumpiau kaip 5 metus nuo jos įsigijimo, bet numatytos išimtys leidžia šios pareigos netaikyti, taip pat tuo atveju, kai įsigyjamas žemės sklypas patenka į teritoriją, kurioje pagal savivaldybės ar vietovės lygmens bendruosius planus žemę numatoma naudoti ne žemės ūkio veiklai.
Pasak Seimo AK protokolinio nutarimo, „nagrinėjamu atveju galėjo pasireikšti galiojančio teisinio reguliavimo spragos, sudariusios prielaidas žemės ūkio paskirties žemę įsigyti ir naudoti ne žemės ūkio veiklos, o spekuliaciniais tikslais“, taip pat abejojama, „ar pirmumo teisės institutas šiuo atveju nebuvo naudojamas tik formaliai, spekuliaciniais tikslais“.
Kita vertus, šiuo metu NŽT neturi galimybės stebėti, kas vyksta su privačia perleidžiama žeme. Nėra duomenų apie pirmumo teise įsigytų žemės ūkio paskirties žemės sklypų paskirties, naudojimo būdo keitimo atvejus, todėl nėra galimybės įvertinti šios praktikos masto.
Gal ir neprastas siūlymas atlikti žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo sąlygų peržiūrą. Kai kurios nuostatos galimai yra pasenusios ir neaktualios, ar neapsaugo nuo spekuliacijos.
Reikėtų atsirinkti prioritetus
Įstatymas numato, kad ūkininkai turėtų pirmumą, besiribojantys ūkiai galėtų konsoliduoti savo plotus. Įstatymo tikslui, siekiamybei pritariu, bet per paskutinius dešimtmečius matome, kas vyksta – didėja žemių koncentracija, spekuliacija žeme, o smulkūs ir vidutiniai ūkiai žemės kažkaip vis negali įsigyti. Atsiranda gudrūs investuotojai ar vadybininkai, kurie besiribojantį sklypą nuperka. Jie žino tas schemas, gal ne iškart nuperkant tuos sklypus.
Dabartinis įstatymas, manau, pakenkia ne tik smulkiems ir vidutiniams ūkiams, bet ir žemės savininkų interesams. Kai nėra sveikos konkurencijos, žemės savininkai praranda realią kainą už žemę. Žemės savininkų Lietuvoje yra daug daugiau negu ūkininkų. Girdime, kad žemės kainas diktuoja stambesni subjektai, ypač derlinguose plotuose. Mano manymu, žemės vertė dirbtinai numušama.
Turbūt didžiausia bėda, kad neveikia 500 ha įsigijimo ribojimas. Juridinis asmuo įgyja galimybę įsigyti antrus, trečius 500 ha. Karuselė įsisuka: kuo daugiau hektarų – tuo daugiau ir išmokų.
Tas „mažasis“ apsukamas aplink pirštą. Kad ir turi pagal tą įstatymą pirmenybę, bet nespėja, nes aplenkia greitesnis, vikresnis. Ribojimai nebetenka prasmės, kai matome faktinę situaciją.
Daug metų kalbu apie tas ligas, apie žemių koncentraciją. Visos Lietuvos plotas – 6,5 mln. ha, dirbamos žemės – apie 2,2 mln. ha. Kai yra ūkio subjektų, kurie valdo po 30–40 tūkst. ha, nesunku paskaičiuoti, kiek tokio dydžio ūkių apimtų visą Lietuvą. Tokia koncentracija pavojinga net nacionalinio saugumo požiūriu – maisto gaminimą atidavus į vienas rankas kyla pavojus geopolitiniame kontekste. Žmogus kol turi žemę – turi ką ginti. Kai turtas aplink priklauso kažkam kitam, dingsta ir patriotiškumo jausmas.
Ar pakeitus įstatymo nuostatas pakeisime situaciją? Kas įgyta teisėtais būdais, taip ir liks. Tikslas būtų nesudaryti sąlygų toliau, labiau plėstis. Įstatymų priėmėjai gal pasižiūrės, kur yra sveiko proto riba. Jei neveikia įstatymas, gal per mokestinę pusę, kažkaip papildomai apmokestinti didžiausius žemės savininkus? Valstybė, regionai gautų iš to naudos.
Žemės ūkio gamyboje įsigalėjus juridiniams asmenims, kyla ir kitos rizikos, kurias sunku sukontroliuoti. Kas bus po dešimtmečio, kito? Ar galioja žemės ūkio paskirties žemės pardavimo nuostatos parduodant įmonę? Pastebėjau, kad konsoliduota žemė parduodama įmonės ribose. Tada nereikia jokių NŽT leidimų, paraiškų. Spraga, kur apeinamas pagrindinis įstatymas. Palyginti su fiziniais asmenimis, nevienodos konkurencijos sąlygos.
Jaunieji, pradedantieji ūkininkauti neturi besiribojančių sklypų. Tiesiog neturime galimybės jų įsigyti. Tai kaip pradėti ūkininkauti? Politikai kalba – jaunimas būtinas, kaimai sensta, sudėtinga demografinė situacija. Na, bet sąlygos nėra palankios, kad tas jaunas žmogus ateitų ir kurtųsi. Paprasčiausiai negali žemės įsigyti.
Orientuotis turėtume į tai, kokią problemą norime spręsti. Peržiūrėkime prioritetus ir pasitarkime, ko dabar Lietuvai trūksta. Matau, kad trūksta jaunimo, jaunosios kartos atstovų.
Matau daug nesąmonių
Pirmumo teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemę reikalinga, tik jas reikia tinkamai sudėlioti. Dabar matau daug nesąmonių, tai būtų pirkimas be aukciono, per aukcioną ar valstybinės žemės nuoma.
Būna, kad kokia nors Vilniaus įmonė nuomoja žemę per visus Lietuvos rajonus ir seniūnijas, o paskui dar deklaruoja. Piktnaudžiavimo yra.
Kas būtų panaikinus pirmumo teisę? Tarkime, nusiperku 60 arų ar 1 ha, įsiterpusį tarp sklypų. Į jį nėra jokio įvažiavimo. Šalia du ūkininkai ūkininkauja. Sakau kuriam nors iš jų: va, tau išnuomoju. Gali dirbti, o žemę aš deklaruosiu, pasiimu europines išmokas. Štai jums ir piktnaudžiavimo pavyzdys, veikianti sistema. Tokių nesąmonių neturėtų būti.
Pirmumo teisė turi galioti tik tam, kuris ribojasi su sklypu didesne kraštine. Jeigu žemė parduodama (per aukcioną ar ne), NŽT turėtų visų besiribojančių 2–3 sklypų ūkininkus informuoti apie galimybę įsigyti sklypą. Prekė tai valstybinė, už ją atsako NŽT.
Su nesąmonėmis ir pats esu susidūręs. Valstybinė žemė tai atsiranda, tai prapuola, pushektaris ar 60 arų. Žemė juda, nes anksčiau, kai žemę matavo su dvimetriais, matavimo paklaida buvo iki 8 proc., o dabar matuojama tiksliai – iki 1 cm. Vienas sklypas padidėja, kitas pamažėja. Va ir turim įsiterpusius „dryžius“.
Ūkininkas savo lėšomis turi susimokėti už projektavimą, tada už geodezinius matavimus. Parengti bylą, užregistruoti. Tada valstybė tau tą sklypą išnuomoja. O šalia kaimynas darosi geodezinius matavimus – paaiškėja, kad jam trūksta žemės. NŽT iš tavęs paima be jokių skrupulų tą nuomojamą sklypą, atiduoda kaimynui. Niekas jokių išlaidų nekompensuoja.
O kiek tų smulkių sklypukų „pridrožta“! Dokumentuose atrodo, kad jų daug, o naudos – jokios.
Vidutinė žemės kaina viena mažiausių ES
Europos statistikos agentūros „Eurostat“ duomenimis, Lietuvoje žemės ūkio paskirties žemės kaina viena mažiausių ES. Naujausiais (2024 m.) duomenimis, vidutinė ariamosios žemės hektaro kaina ES siekė per 15 tūkst. Eur.
Rekordiškai brangi ariamoji žemė Maltoje (201,2 tūkst. Eur/ha), Nyderlanduose (96,6 tūkst. Eur/ha), Portugalijoje (76,5 tūkst. Eur/ha).
Mažiausios vidutinės ariamos žemės kainos užfiksuotos Latvijoje (4,8 tūkst. Eur/ha), Lietuvoje (apie 5,6 tūkst. Eur/ha) ir Slovakijoje (5,8 tūkst. Eur/ha).
Valstybės duomenų agentūros ir sandorių statistikos duomenis, per pastarąjį dešimtmetį žemės ūkio paskirties žemės sandorių kainos Lietuvoje padidėjo beveik 5 kartus.
Brangiausia žemė Pasvalio r. – apie 8,6 tūkst. Eur/ha. Joniškio r. – apie 8,5 tūkst. Eur/ha. Šakių r. – 8,2 tūkst. Eur/ha, Marijampolės sav. – 7,3 tūkst. Eur/ha.
